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日本人为何不谈房子?

多谈房子的中国人,不谈房子的日本人

我发现,中国的年轻人多谈房子,不过日本的年轻人基本上不在乎房子。为什么?

一个住在东京的朋友最近告诉我,她的房租占薪水的八分之一,因为她所属的婴儿用品公司向她发放租房补贴。另外,我姐姐目前住在九州,她说,全家包括丈夫及孩子在内的生活,从来没有感到房租是个问题。

我却在北京,一度过过所谓的“蜗居”生活,常常辛苦寻找便宜又合适的房子。一位从事房地产行业的员工告诉我,北京一套三室一厅房子,24个人住在里面。由此看来,日本与中国之间的差距明明白白。

面对让民众不堪重负的住房问题,中国政府决定在将来5年的时间里提供3600万套保障房。对此,《新世纪》近期做出两篇封面报道,提到不少担忧之处。那么,我们从战后日本住宅政策的“功”与“罪”中能够学到什么?

----------1945年,东京。30岁的尚明在巢鸭站站台眺望一片被火烧光的地方,对妻子道子说,“以后最重要的是住宅”。两人当时与家人混住在一起木造公寓的二层。

日本住宅政策成功的秘密

首先,我认为明确的规则是不可缺乏的。1947年的日本新宪法25条规定:“所有国民均有享有维持健康且文明的最低限度生活的权利”。受此,日本政府陆续启动住宅政策的三根支柱——公营住宅(1951年,下称公营)、住宅金融公库(1950年,下称公库)及日本住宅公团(1955年,下称公团),试图以此渡过在1946年时460万套的住宅短缺难关。

公平分配是中国保障房面对的挑战之一。我相信,这也要由规则来解决。日本北九州市相关人士介绍,与中国不同,骗购及定向房等问题基本上不可能发生。申请市营住宅的市民必须提交从市政府税务司得到的所得税证明,来说明满足收入条件,而且逃税的处罚在日本相当严厉。此外,官方抽签来决定可以迁入的市民。“如果3次没抽中,你的号码增加1个,6次没抽中,你的号码增加至3个,可能性会越来越高”。

第二,从政策的对象看来,中国与日本的对比鲜明。保障房的对象并不包括白领族等社会中层骨干,而是为收入最低的群体。恰恰相反,在农民大量流向城市的背景下,战后的日本政府不仅为地方贫困家庭提供公营住宅,而且经过公团及公库确保白领家庭的居住。

对此,神户大学教授、都市问题专家平山洋介表示,经济增长惠及中产阶级,中产阶级在政府的财务支持基础上,能够购买且持续拥有房产,这又推动了经济增长,与此同时,政府税收也得以增加。在他看来, 这是“经济增长与房地产行业之间的良性循环”。我认为,中国政府最好也加强对中产阶级的支持政策,从而提高白领在内的老百姓的生产率,以此逆转“国进民退”的局面。

其次,在住房贷款制度方面,中国还需要提高。一方面,日本公库最近直接向购房者以长期固定利息方式提供稳定的住房贷款。从1950年到2006年,由公库融资建筑的户数已经超过1900万。2010年,贷款余额约为30万亿日元,占整个住房贷款余额的3成。而且,自1970年代以来,民间住房贷款也逐渐发达。如今,民间机构负担剩下7成的贷款余额。

另一方面,按照中国政府规定,针对第一次购买的房子,购买者需支付三成的首付后才能利用住房贷款机制。由此,大多数中层收入群体要依靠父母的钱来自己筹资,否则他们无法买房。可以说,裸婚时代不是电视剧里的事情,而是不少年轻人的现实。

此外,我们还要面对住宅的质量问题。对开发商来说,保障房的利润率没有其他商业住宅那么高,我们不得不担忧开发商为了减少成本而在房屋质量上有所放松建。曾去过汶川的东京大学地震研究所教授纐纈起近日提醒我称,“为了尽量减少地震灾害,中国最需要的政策是提高建筑物的质量”。加之,从长远看来,低质量房子不仅让其价格快速下降,而且修缮费用也有增无减。

1950年日本颁布了《建筑基准法》,规定原则上只有一级建筑师才有资格来编制抗震报告书,官方检查合格后,才能开工。另外,融资贷款的时候,公库比个人支付者更重视建筑物本身的质量,从而使开发商踏踏实实地加强住房质量。到1968年,日本国内的建筑住宅总数超出家庭数之后,住宅政策的口号从“数量”变成了“质量”。地震等自然灾害一次次袭击日本,对建筑质量的要求也逐渐提高。这样,面积较大而且细致的住宅取代了战后不久出现的、面积较小且较为粗糙的房子。

----------1955年,尚明从建筑省调动至日本住宅公团,为民众提供住宅开始奋斗。夫妇已经搬家到拥有水与煤气设备的面积仅为10坪的平房。11月某一天的夜间,从睡中醒来的尚明看到,道子在朝北的厨房因寒冷一边踏步一边洗餐具。此事让尚明想出一个好办法。

日本住宅公团在研究多数建筑集合住宅,但以预算的约束为由只能计划建筑13坪房子。尚明想要为主妇贡献其中1坪的面积。作为计划科长,他决定将厨房从朝北迁移到朝南的地方,以实现后来成为日本住宅特点的“Dining Kitchen”的概念。饭桌与洗碗池彼此邻接,这样,主妇才能与家人共享全家之乐。

日本住宅政策并不完美

但是,部分现代建筑家开始批判日本房间布局。1951年,建筑设计专家铃木成文开发战后住宅模型——51C。51C实现了“吃与睡分离”及“父母与子女分离”,最终成为典型的2DK(二厅加上一个Dining Kitchen)。虽然面积极小,铃木成功住宅功用的最大化。对他来说,“建筑师应该带领居住者到达相应的目标。”随后,民间开发商将2DK、3DK、3LDK(Living Dining Kitchen)等等投入批量生产,失去了独创性。这一点,中国可以从日本的失败中得到教训。

日本面对的另外一个问题来自家庭多样化。因为日本在长时间主要针对父母孩子一家四口的“标准家庭”采取住宅政策,政府措施跟不上日本家庭构成的不断变化。据官方预测,单身家庭将在2030年上升至整体家庭的37%。更重要的是,随着高龄化的进行,单身老人家庭亦增加,这有可能成为严重的社会问题。有观点认为,中国不可避免的将迎来未富先老的现象。从住宅政策来看,因为收入仍然较低,中国的问题会比日本更加严重。

还有,房子种类也值得反思。日本政府战后一直重视房产,并促进个人购买房子的“房产政策”。然而,泡沫经济崩溃后,上述的“良性循环”已经告终。

政府在1993年出台“特定优良租房制度”。这证明日本政府再度关注租房的作用。这个“特定优良租房制度”以收入位于社会下层25%~50%为对象提供便宜的租房(上述的公营住宅则以下位~25%为对象)。由此可见,日本政府被迫平衡房产与出租房子的供给。中国政府也要保持房产与租房的平衡,使用政策工具进一步减轻租房居住者的负担。

财政方面,中国在今年为保障房由中央与地方政府及市场支出1.3万亿元。但广为人知,中国的地方政府财政比较困窘。日本是怎么应对财政挑战的?以公库为例,日本从邮政存款与养老金筹资。但是,由于对财政负担的担忧,在2007年4月,公库改称为住宅金融支援机构,原则上根据资产证券化的结构全部由市场进行资金筹集,以将风险转移投资者。看起来,为了负担保障房的巨大费用,中国政府也被迫需要进一步对金融市场进行改革。

总之,中国政府可以从日本的经历中学到的是,根据透明法律规定,中国政府不但需要扩大政策对象与巩固住房贷款制度,而且要提高住宅的质量。同时,为了避免重蹈日本覆辙,中国需要在设计方面进行不断的改善,好好对应家庭多样化及人口老龄化,保持房屋销售与出租之间的平衡,另外还应为此建立稳定的财政基础。

-----------开始出租以后,公团住宅成为白领族的仰慕的对象,并呈现住宅区热潮56岁的尚明晋升至日本住宅公团副总裁,但他不愿意从10坪的房子出去,说:们只能提供窄小的房子,我不应该住在大房子坚持继续住在这一个小平房。

其实,保障房是否成功最终取决于政府的决心 。

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